토지보상 과정 중, 협의보상평가와 현금청산에서 중요한 토지 소유자 추천 감정평가사 선정

토지보상 과정에서 또는 재개발, 재건축 등 정비사업에서 현금청산을 진행할 때 가장 중요한 단계 중 하나는 협의보상평가입니다. 이 과정에서 토지주들이 가장 중요한 선택을 해야 하는 부분이 바로 소유자 추천 감정평가사 선정입니다.

협의보상평가는 보상금 책정에 결정적인 영향을 미치기 때문에, 그만큼 평가사 선정이 매우 중요합니다.

 

목차

 

1. 토지 소유자 추천 감정평가사 선임 

감정평가사 소유자 추천과 관련된 소유자 동의 요건은 다음과 같습니다:

1-1 감정평가사 추천 절차

: 사업시행자가 보상액을 산정할 때 감정평가법인 3인을 선정하여 평가를 의뢰해야 합니다. 이 과정에서 시·도지사와 토지소유자는 각각 1인의 감정평가법인을 추천할 수 있으며, 사업시행자는 추천된 감정평가법인 중에서 선택해야 합니다. 만약 시·도지사나 토지소유자가 추천을 하지 않는 경우, 사업시행자는 2인을 선정하게 됩니다​​.

1-2 토지소유자의 추천 요건

: 감정평가법인을 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지의 면적의 2분의 1 이상을 소유한 소유자들과 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받아야 합니다.

 

이 동의를 증명하는 서류를 사업시행자에게 제출해야 하며, 토지소유자는 감정평가법인 1인에 대해서만 동의할 수 있습니다​.

따라서, 감정평가사 추천을 위해서는 소유자 간의 동의가 필수적이며, 동의된 내용을 증명하는 서류를 통해 사업시행자에게 추천할 수 있습니다.

 

그러나 실무적으로는 평가사 선정 과정에서 많은 문제들이 발생할 수 있습니다.

이 동의를 얻는 과정에서 다양한 문제와 혼란이 일어날 수 있습니다.

특히, 국공유지의 경우 동의 요건을 충족할 때 제외해야 하는 등 세부 지침이 불명확한 부분들이 있습니다.

2. 현장에서  감정평가사 선임과정에서 제기되는 문제점

감정평가사 추천과 관련하여, 소유자 동의 요건에 대한 특수한 경우는 아래와 같이 설명될 수 있습니다.

1. 토지주가 국유지, 공유지, 국공유지인 경우: 국유지나 공유지의 경우 관리청이 해당 토지의 소유자로 간주됩니다. 따라서 국유지나 공공용지의 경우에는 관리청이 감정평가사를 추천할 권한을 가지며, 일반 개인 소유자와 동일하게 취급됩니다. 국공유지의 경우에는 관련 법령에 따라 관리하는 주체(국가 또는 지방자치단체 등)가 추천에 대한 권한을 행사할 수 있습니다​ .  그러나 최근에는 국공유지의 경우 전체 토지주 수에 있어서 제외되는 규정이 있는 것으로 알고 있습니다만, 정확한 것은 현지에서 관계기관에 확인해 보아야 합니다. 
2. 소유자가 행방불명 또는 연락 두절인 경우: 토지 소유자가 연락이 두절되거나 행방불명된 경우, 공시송달 절차를 따르게 됩니다. 공시송달은 일정 기간 동안 지자체 게시판 등에 공고함으로써 법적 효력을 발생시킵니다. 이 경우에도 감정평가사 추천 절차는 소유자의 동의 없이 진행될 수 있으며, 동의가 불가능한 상황을 감안하여 공시 절차로 대체됩니다​​.
3. 소유자가 사망한 경우: 소유자가 사망한 경우, 해당 토지에 대한 권리는 상속인이 승계하게 됩니다. 상속이 완료된 후 상속인이 소유자로 등재되며, 상속인이 감정평가사 추천 절차를 진행할 수 있습니다. 만약 상속 절차가 진행 중이라면, 법적인 절차가 완료될 때까지 감정평가사 추천이 지연될 수 있습니다​.
4. 토지 소유권이 이미 시행사에게 넘어간  경우 :  토지 소유자가 보상 절차 없이 사업시행자가 토지를 취득한 경우에도 동의 요건에 포함해야 하는지에 대한 문제가 자주 발생합니다  최근 국토교통부에서 질의회신을 통해 일부 문제에 대해 답변을 제공한 바 있습니다. 보상 절차 없이 사업시행자가 취득한 토지는 동의 요건에 포함하지 않아야 하며, 주소 불명자는 동의 요건에서 제외될 수 없다는 회신을 받은 바 있습니다. 또한, 사망자의 경우 상속자 각각이 동의권을 가진다고 명시되어 있습니다.

이처럼 협의보상평가 과정에서 감정평가사 선정은 보상금 산정에 큰 영향을 미치며, 실무적으로 다양한 복잡한 문제들이 발생할 수 있습니다. 특히, 각종 법률적 요건과 동의 절차에서 혼란이 발생할 수 있기 때문에 명확한 지침을 따르는 것이 중요합니다.